Arsa takası ile daire alımı ve üzerine kredi kullanma sürecinde izleyebileceğin yol haritası şu şekildedir:
1. Takas Yöntemleri Arsanı doğrudan bir müteahhit veya satıcı ile takas etmek, iki farklı şekilde gerçekleşebilir:
Doğrudan Takas: Satın almak istediğin dairenin sahibi, arsanı nakit olarak almayı veya takas olarak kabul etmeyi teklif ederse, arsanın tapusunu ona devredersin ve daireyi üzerine alırsın.
Aracı Emlakçı/Müteahhit: Eğer daire sahibi arsayla ilgilenmiyorsa, elindeki arsayı hızlıca nakde çevirebilecek veya arsanı kendi projelerinde değerlendirebilecek bir müteahhit/emlakçı ile görüşerek arsanı "peşinat" gibi kullanabilirsin.
2. Kredi Kullanımı (1.5 Milyon TL) Banka süreçlerinde "Arsa karşılığı konut kredisi" diye doğrudan bir ürün yoktur. Konut kredisi (Mortgage), satın aldığın dairenin ipotek edilmesi üzerine verilir.
Süreç: Daireyi alırken bankaya başvurursun. Banka, alacağın daireye bir ekspertiz değeri biçer.
Kredi Limiti: Bankalar genellikle ekspertiz değerinin (veya satış bedelinin düşük olanının) %80-90'ına kadar kredi verirler. Ancak 1.5 milyon TL, 4 milyonluk dairenin yaklaşık %37'sine tekabül ettiği için, bu tutarı alabilmek adına gelir düzeyinin (aylık taksitleri ödeyebilecek kapasitede) yeterli olması şarttır.
Püf Nokta: Banka, arsanın değerini kredi limitine dahil etmez; sadece senin "peşinat" gücün olarak görür.
3. Uygulama Adımları Arsanın Satışı/Devri: İlk aşamada arsanın 2.5 milyon TL'ye satılması veya takas edilmesi gerekir. Eğer arsa sahibi (müteahhit) arsanı kabul ederse, arsanın devri ile dairenin devrini aynı anda yapabilirsin.
Peşinatın Belgelenmesi: Banka, krediyi vermeden önce senin 2.5 milyon TL'lik kısmı (arsa değeri) karşıladığını görmek isteyecektir. Arsa takası durumunda, satış sözleşmesinde veya tapu devrinde arsanın takas değerinin 2.5 milyon TL olduğu belirtilmelidir.
Konut Kredisi Başvurusu: Arsa işlemlerini hallettikten sonra kalan 1.5 milyon TL için istediğin bankadan konut kredisine başvurabilirsin.
İpotek: Banka, 1.5 milyon TL'yi ödediğinde, daire üzerine 1.5 milyon TL'lik ipotek koyar.
Dikkat Etmen Gerekenler Vergi ve Harçlar: Arsa devri ve daire alımı ayrı tapu işlemleridir. Her iki işlemde de ayrı ayrı tapu harcı ödemen gerekeceğini unutma.
Belediye Rayiç Değerleri: Arsanın 2.5 milyon TL'ye takas edildiğini resmiyete dökmen (satış bedelini doğru göstermen) ileride vergi sorunları yaşamaman için önemlidir.
Kredi Uygunluğu: 1.5 milyon TL kredi için aylık ödemelerin, belgelenebilir aylık gelirinin yaklaşık %50'sini geçmemesi beklenir. Arsanı bir peşinat gibi kullanarak takas yapabilirsin, ancak 1.5 milyon TL krediyi arsan üzerine değil, satın alacağın dairenin üzerine çekersin. İlk adım olarak arsanı takas edebileceğin bir satıcı bulup arsanın devri üzerinde anlaşmalısın.